" اگر احتمالا با اصل طرح مسکن مهر و يا نحوه تزريق اعتبارهاي بانکي به آن مخالفتي وجود دارد، اما اين را هم بدانيم که اکنون چند ميليون نفر چشم انتظار تکميل مسکن مهر هستند و بايد اين کار بطور جدي پيگيري شود و به اتمام برسد."

همين تأکيد به جاي و البته مهم معظم له توجهات را بر آن ميدارد تا به بررسي اوضاع کنوني بازار مسکن و ارزيابي تصميمات و سياست گذاري هاي در اين حوزه پرداخته شود.

بخش مسکن يکي از مهم‌ترين بخش‌هاي اقتصاد کشور است. چرا که علاوه بر اينکه جز نيازهاي اساسي شهروندان يک جامعه محسوب مي شود، يک حوزه مهم و اثرگذار در سيستم اقتصادي نيز هست. به نحوي که دولت در بسته خروج از رکود خود از بخش مسکن به عنوان بخش پيشران اقتصاد ياد مي کند. بر همين مبنا توجه به اين حوزه همواره يکي از دغدغه‌هاي اصلي دولت‌ها بوده است. چرا که تصميمات و سياست گذاري ها و البته اقدامات هر دولت در تنظيم بازار مسکن يکي از مهمترين شاخص هاي ازريابي عملکردهاي اقتصادي دولت ها به شمار رفته است.

ير همين اساس دولت يازدهم هم لاجرم به اين حوزه ورود داشته است و در طول يک سال گذشته تصميمات و سياستگذاري هايي را در بخش مسکن اتخاذ و اجرا کرده است:

الف) نقدهاي گاها غير منصفانه

بي ترديد يکي از مهمترين اقداماتي که دولت يازدهم در بخش مسکن پيگيري کرد نقد بر اجراي پروژه هاي مسکن مهر توسط دولت نهم و دهم بود. به طوري که از ابتداي آغاز بکار دولت تدبير و اميد مخالفت ها با ادامه اين طرح مطرح مي شد. در گزارش عملکردهاي 100روزه رئيس جمهور و يا ساير گزارش هاي مستقيم ايشان به مردم، سخنراني هاي اقتصادي و... توسط رئيس جمهور و ساير اعضاي تيم اقتصادي دولت اشکالات و ايرادات اساسي به پروژه مسکن مهر وارد شد و به کرات بسياري از معضلات اقتصادي امروز کشور همچون حجم بالاي نقدينگي وافزايش تورم سالهاي اخير را از تبعات اجراي ناموفق اين پروژه عظيم معرفي شد.

 از برخي اظهارات و نقدهاي غير منصفانه که بگذريم به هر حال آنچه تاکنون روشن گشته است اين است که دولت يازدهم با ادامه اجراي طرح به هيچ عنوان موافق نيست و علي رغم اينکه تاکنون بارها وعده اتمام پروژه هاي ناتمام مسکن مهر را به ثبت نام کنندگان داده است ولي تکميل و يا اتمام اين طرح مسکوت مانده است و ميليون ها ايراني که به اميد خانه دار شدن در اين طرح شرکت کرده بودند را آشفته و سرگردان و شايد هم از تحويل گرفتن واحدهاي خود نا اميد ساخته باشند.

ب) اصرار بر طرح مسکن اجتماعي با وجود ايرادات جدي

علاوه بر انتقادات جدي بر مسکن مهر، دولت يازدهم تصميمات ديگري هم در اين حوزه داشته اند. به طوري که براي حل مشکل مسکن مردم، طرح مسکن اجتماعي به عنوان طرح جايگزين مسکن مهر پيشنهاد شد. اما امروز بعد از گذشت يک سال، پيش نويس طرح مسکن اجتماعي هنوز در کميسيون هاي مجلس در حال بررسي است و طبق اظهارات برخي نمايندگان اجرايي شدن اين طرح نياز به اصلاحات جدي دارد تا اين طرح تصويب شود و به مرحله اجرا برسد.

اخيرا هم متصديان بازار مسکن همچون وزير مسکن و شهرسازي و معاونان ايشان و البته رئيس کل بانک مرکزي از طرح ايجاد صندوق پس انداز مسکن سخن مي گويند و در همين راستا بحث وام هاي 80 ميليوني براي خريد مسکن را مطرح مي کنند.

وزير مسکن و رئيس کل بانک مرکزي در نامه اخير خود خطاب به رئيس جمهور آورده اند:

در قالب اين طرح 50 درصد ارزش يک واحد مسکوني تسهيلات به زوج‌هاي جوان پرداخت خواهد شد، به طوري که دولت در نظر دارد 80 ميليون تومان تسهيلات خريد در ازاي 20 ميليون تومان پس‌انداز متقاضيان پرداخت و متقاضي نيز بايد حدود 40 تا 50 ميليون تومان را تامين کند.

البته در حالي اين طرح مصرانه از طرف دولت يازدهم پيگيري مي شود که کارشناسان حوزه مسکن ايرادات اساسي و نقدهاي جدي را بر اين طرح وارد مي دانند:

1.      برخلاف دولت قبل که طرف عرضه را مورد توجه قرار داده بود سياستمداران بخش مسکن در دولت يازدهم بر اين عقيده‌اند که تنها راه‌حل خروج از رکود در بخش مسکن، توانمندسازي و تحريک طرف تقاضاست. اين در حالي است که کارشناسان اقتصادي بر اين باورند که با افزايش وام خريد مسکن تعادل منابع و مصارف بانک هاي عامل به هم مي‌خورد و اين نگراني وجود دارد که به دليل عدم منابع کافي براي پرداخت وام مجبور شوند تا از خط ‌اعتباري بانک مرکزي استفاده کنند و به دنبال آن رشد پايه پولي به افزايش نرخ تورم که دولت تأکيد جدي بر کاهش آن دارد، ايجاد شود.

2.      مسلما اجراي چنين طرحي براي دولت بار مالي هنگفتي خواهد داشت. به طوري که کارشناسان از کسري حدودا 10 تا 14 ميليارد توماني منابع براي اجراي اين طرح خبر داده اندو از ايجاد بار مالي غيرقابل تحمل براي بانک‌ها و افزايش اضافه‌برداشت بانک‌ها از منابع بانک مرکزي، بي‌بهره ماندن ديگر بخش‌هاي توليدي از منابع محدود بانکي و تشديد رکود اقتصادي در حوزه‌هاي ديگر و نقض معيارهاي سلامت نظام بانکي به عنوان مضرات اين طرح براي سيستم بانکي کشور نامبرده اند.
با اينکه قبلا دولت بر خزانه خالي تأکيد کرده و بر وجود اين کسري ها بيش از ديگران براي اجراي اين طرح آگاه است، علت اين پافشاري بر برداشت از منابعي که موجود نيست، جاي تعجب و سوال دارد.

3.      حداقل زمان ممکن براي افزايش عرضه و توليد در بازار مسکن 2 سال زمان بر است. با افزايش اعتبارات در حوزه مسکن حتما تقاضا افزايش يافته و اين افزايش تقاضا در در سمت عرضه تا حداقل دو سال پاسخي نخواهد گرفت. پس با اجراي اين سازوکار، حتما نتيجه اي جز افزايش انتظارات تورمي، تحريک تقاضاي سفته بازي در املاک و افزايش قيمت زمين و در نهايت افزايش قيمت مسکن را نخواهد داشت.

4.      نقد ديگري که بر طرح مذکور وارد است اين است که در افراد متقاضي براي شرکت در طرح بايد حداقل 50تا 70ميليون تومان پس انداز داشته باشند تا بتوانند وام 80 تا 90ميليوني را دريافت کنند. علاوه بر اين بايد اين توانايي را داشته باشند که ماهيانه 2 تا 3 ميليون اقساط اين وام را پرداخت کنند. اين در حالي است که مشخص است متقاضيان و شرکت کنندگان در اين طرح عمدتا از قشر متوسط جامعه هستند. سوال مهم اين است که چند درصد اين افراد چنين پس انداز و توان چنين بازپرداختي را خواهد داشت؟

البته جداي از اينکه وزير مسکن در پاسخ به اين سوال که آيا خانه اولي ها که عمدتا زوج هاي جوان هستند مي‌توانند اين مبالغ را تامين کنند، گفت: بله، آنها مي‌توانند از پدر، مادر و برادر در اين زمينه کمک بگيرند! ، بايد ذکر شود در پاسخ به اين سوال در نامه آورده شده است: که البته اقساط بايد طوري باشد که فشاري به فرد وارد نشود و راه حلي هم براي آن ارائه شده است اين است که بايد سود اين وام ها خيلي کم باشد. در حاليکه مشخص است نظام بانکي در حال حاضر تقبل اين سود پايين را نمي کند. پس راه حلي که براي اين مشکل پيشنهاد شده است اين است که دولت يارانه پرداخت کند. در اين صورت آيا زمانيکه يارانه دادن ها در طرح هدفمندي يارانه ها با آن همه اشکال که پابر جاست، قرار است با اجراي اين طرح يارانه دادن ها گسترش هم داشته باشد؟

ج) بهبود در بازار مسکن با اهداف غيرسياسي

در نهايت نکته مهم آنست که اگر دولت ميخواهد در حوزه مسکن  براي مردم گامي بردارد در درجه اول بايد به اصل  31 قانون اساسي باور و التزام داشته باشد. زيرا در حالي که امروز مسکن بيشترين سهم را از سبد هزينه اي خانوارهاي ايراني دارد، اصل 31 قانون اساسي دولت را موظف مي کند براي تامين مسکن اقشار مختلف (با اولويت محرومان) برنامه داشته باشد.

اين به اين معناست که دولت بايد رويکرد ليبرالي را در حوزه تأمين مسکن کنار بگذارد و نه براي بهره برداري هاي سياسي، نه براي اثرگذاري جدي مسکن بر رشد اقتصادي (افزايش درآمد سرانه) ونه به جهت لابي قوي صاحبان منافع عظيم در بخش مسکن همچون دلالان بزرگ مثل بانکهايا انبوه سازان و ...به تصميم گيري در حوزه مسکن بپردازد. بلکه مي بايست هدف اصلي از سامان دادن به بازار مسکن و برنامه ريزي براي تأمين و توليد مسکن، افزايش رفاه شهروندان علي الخصوص نيازمندان به مسکن باشد.

البته امروز راهکارهاي تحقق اين هدف مهم کاملا روشن است. بارها تأکيد شده است که مشکل اصلي امروز بازار مسکن دلالي ها و واسطه گري هاست. حتما تحريک طرف تقاضا فقط افزايش اين دلالي ها را در پي خواهد داشت. بنابراين اگر قرار باشد اتفاقي مثبت در بازار مسکن بيفتد بايد در جهت کنترل اين دلالي ها باشد. طرح هايي مثل پيگيري اجراي طرح کد دهي به مشاورين املاک و يا اجراي کارآمد طرح ماليات بر خانه هاي خالي و... که قبلا براي حل اين معضل پيشنهاد و تصويب شده بود وعلي رغم اينکه طرح هايي پخته و مثمر ثمري براي کاهش دلالي ها در بازار مسکن بودند امروز با کندي و بسيار ضعيف اجرايي مي شود. مسلما عزم جدي براي کاهش دلالي ها، ثبات نسبي در بازار مسکن را در پي خواهد داشت و در اين صورت بستر و زيرساخت مناسب براي اجراي سياست هاي بهبود اوضاع مسکن فراهم خواهد شد.